Đất nông nghiệp ngày càng có giá trị, liệu có cơn "sốt" mới?

Với quy định mới, các cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có điều kiện, có khả năng trồng lúa, cũng được nhận quyền chuyển nhượng để đầu tư sản xuất. Điều kiện nhận hạn mức giao đất theo quy định của địa phương, nếu vượt quá hạn mức thì phải thành lập doanh nghiệp, có phương án sử dụng đất được cơ quan nhà nước chấp thuận. Như vậy, đất nông nghiệp sẽ có giá trị hơn.

Luật đất đai có hiệu lực, đất nông nghiệp sẽ có giá trị

Từ 1/8, 3 luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ chính thức có hiệu lực. Giới chuyên gia đánh giá khi các Luật có hiệu lực, hành lang pháp lý và thị trường bất động sản sẽ được thông thoáng hơn rất nhiều. Đặc biệt, trong Luật Đất đai sẽ có quy định nhiều điểm mới liên quan đến đất nông nghiệp, một vấn đề được nhiều người dân khá quan tâm.

Tại một Tọa đàm diễn ra mới đây, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết, trước đây, khi bàn đến bất động sản chủ yếu bàn về nhà ở, bất động sản công nghiệp, đất dịch vụ thương mại,... Tuy nhiên, với Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được quan tâm hơn. Trong đó, cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. 

Theo ông Bình, trước đây, đất lúa chỉ cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển quyền sử dụng đất lúa. Hiện nay, với quy định mới, các cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có điều kiện, có khả năng trồng lúa, cũng được nhận quyền chuyển nhượng để đầu tư sản xuất.

Điều kiện nhận hạn mức giao đất theo quy định của địa phương, nếu vượt quá hạn mức thì phải thành lập doanh nghiệp, có phương án sử dụng đất được cơ quan nhà nước chấp thuận.  

“Như vậy, đất nông nghiệp sẽ có giá trị hơn. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, phân khúc này sẽ phát triển sôi động. Quyền sử dụng đất nông nghiệp của người nông dân có giá trị, người dân sẽ chú ý đầu tư cải tạo đầu tư vào đất để làm tăng lợi nhuận. Những người đi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thấy giá trị cũng sẽ tôn trọng quyền sử dụng đất, tìm cách đầu tư vốn, vật tư, kỹ thuật gia tăng giá trị”, ông Bình đánh giá. 

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng nhận định, đất nông nghiệp là vấn đề vẫn còn trăn trở với các cơ quan quản lý.

Hiện nay, người dân không thể ngồi yên sử dụng đất ruộng chỉ để trồng lúa khi thị trường bất động sản sôi động. Do đó, người dân có nhu cầu về tích trữ ruộng đất, kết hợp với kinh doanh sản xuất.

Trong khi đó, vấn đề hiện giờ đất nông nghiệp đang sử dụng lãng phí vì bỏ hoang, hy vọng luật sửa lần này sẽ cởi trói cho đất nông nghiệp.

Nhiều chuyên gia cũng đánh giá cao về sự thay đổi của Luật Đất đai lần này bởi trước đây người dân sử dụng kết hợp trồng lúa và kinh doanh với những mô hình như "cafe ruộng" mang lại lợi ích rất nhiều nhưng không có khung pháp lý nên đây được coi là hành vi trái phép. Tuy nhiên, trong Luật lần này đã hợp thức hoá vấn đề đó trên cơ sở hài hoà lợi ích các chủ thể trong xã hội.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng: “Người dân phải có phương án trình cơ quan quản lý để có sự quản lý chặt chẽ khi dùng đất nông nghiệp kết hợp thương mại dịch vụ. Khi đó, sẽ hài hoà lợi ích các chủ thể, nhà nước. Vấn đề nữa là làm sao để có biện pháp thu ngân sách để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người dân”.

Sẽ không có "sốt" đất

Trong giai đoạn 2020-2022, tình hình giao dịch bất động sản nông nghiệp khá sôi động. Nhiều doanh nghiệp, cá nhân đi mua gom đất nông nghiệp, bao gồm cả đất trồng lúa với mục đích chuyển đổi phân lô bán nền tạo nên “cơn sốt” thời điểm đó. Thời gian gần đây, đã xuất hiện các nhà đầu tư tìm mua đất sào nông nghiệp với kỳ vọng đón đầu nhu cầu có thể bật tăng, nhất là khi các luật mới có hiệu lực từ 1/8.

Chia sẻ với báo chí, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho biết, tại khu vực Đồng bằng Bắc Bộ chưa có nhiều nhà đầu tư, nhưng với những nơi tập trung nhiều đất vườn, đồi núi quy mô lớn như Tây Nguyên, một số tỉnh lân cận TP.HCM... các nhà đầu tư đã tích cực thu gom. 

Thời gian tới, thị trường đất nông nghiệp sẽ sôi động hơn, song “rất khó có thể xảy ra sốt đất nông nghiệp”. Các quy định mới chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân và phù hợp với các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Còn với hoạt động thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi. 

“Với các điều kiện chặt chẽ về chuyển mục đích, cùng với quy định về việc thu hồi, khiến nhà đầu tư một khi đã mua đất nông nghiệp thì phải tính toán đưa vào sử dụng, việc bỏ hoang lâu ngày sẽ đứng trước nhiều rủi ro. Thực tế, sau cơn sốt trước đó, giá đất nông nghiệp tại nhiều khu vực đã đội lên cao nên khó đạt kỳ vọng trong ngắn hạn, nhà đầu tư phải xác định tầm nhìn dài hạn 3-5 năm”, vị này khuyến cáo. 

Về việc chuyển mục đích đất nông nghiệp, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai Lê Văn Bình nhấn mạnh, phải thực hiện theo quy hoạch, tuân thủ theo chỉ tiêu đất trồng lúa hơn 3 triệu ha để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia. 

“Quy hoạch quốc gia phân bổ cho các địa phương phải tôn trọng và giữ vững chỉ tiêu đó. Còn lại, có những loại đất nông nghiệp được chuyển đổi linh hoạt sang trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, có những loại được chuyển đổi cơ cấu vật nuôi cây trồng theo quy định của pháp luật”, ông Bình cho hay.